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2025年8月11日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，本周新房、二手房成交同比降幅均扩大；北京五环外购房不限套数。
报告具体内容如下：
新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。二手房成交面积同环比降幅均扩大。新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期同环比均上涨。 核心观点 新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为158.8万平，环比下降28.9%，同比下降15.5%，同比降幅较上周扩大了2.1个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-35.3%、-20.7%、-37.6%，同比增速分别为-43.4%、7.9%、-4.5%。一线城市同比降幅较上周扩大了24.2个百分点，二线城市同比增速较上周提升了19.9个百分点，三线城市同比降幅较上周收窄了2.5个百分点。
二手房成交面积同环比降幅均扩大。18个城市二手房成交面积为145.5万平，环比下降6.6%，同比下降4.8%，同比降幅较上周扩大了4.4个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-14.1%、-3.2%、-6.6%，同比增速分别为-6.1%、-8.2%、6.3%。其中，一线城市同比降幅较上周扩大了2.2个百分点，二线城市同比增速较上周下降了13.9个百分点，三四线城市同比增速较上周提升了10.4个百分点。
新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期同环比均上涨。12个城市新房库存面积为11186万平，环比增速为0.4%，同比增速为-15.5%；去化周期为17.9个月，环比上升0.5个月，同比上升0.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.6、15.8、55.9个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.4、0.6、4.5个月，一、三四线城市同比分别下降0.2、2.8个月，二线城市同比上升1.4个月。
土地市场环比量涨价跌、同比量跌价涨，溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为1616.5万平方米，环比上升42.6%，同比下降1.1%；成交土地总价为417.7亿元，环比下降24.6%，同比增加44.7%；楼面均价为2583.9元/平，环比下降47.1%，同比增加46.4%；土地溢价率为0.9%，环比下降5.3个百分点，同比下降2.0个百分点。
房企国内债券发行量环比上涨，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为196.2亿元，环比上升29.2%，同比下降13.1%（前值：205.0%）。总偿还量为110.9亿元，环比上升104.5%，同比上升10.0%（前值：-37.0%）；净融资额为85.3亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为2.2%，较上周上升5.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深
300）为0.9%，较上周上升2.6pct。房地产板块PE为25.52X，较上周上升0.49X。
政策
本周，上海宣布明年将启动城中村整体改造项目；北京五环外取消限购。
根据8月7日微信公众号“上海住房城乡建设管理”，上海将积极探索符合上海市实际的城市更新新模式新机制，制定《上海市城市更新行动方案（2026—2028年）》，明确在2026年全面启动城中村整体改造项目，2027年全面完成小梁薄板房屋改造，继续开展老旧小区改造，加快推动商业商务提升活力，促进产业用地提质增效、推动“一江一河一带”功能融合和品质提升，强化历史文化保护传承等。根据上海住建委披露的数据，2022年上海在成片旧区改造完成后，加力推进“两旧一村”改造，2023年至2025年6月，零星旧改完成29万平；旧住房成套改造完成72万平；城中村改造认定44个项目；完成老旧小区改造3910万平，加装电梯8044台。
8月8日，北京住建委、北京公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，从进一步优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度方面出台政策措施。
1）限购政策优化方面，首先，五环外购房不限套数。根据中指院，今年1-7月，北京新房销售套数中五环外占比超80%，是新房市场的成交主力地区，二手房成交套数五环外占比也超50%。五环外购房不限套数，一定程度上更好可以满足职住平衡的购房需求。本次限购优化，直接利好五环外市场，同时，一定程度上也有利于畅通置换链条，对于想卖出五环外二手房进行置换的群体来说，政策有利于促进这部分改善需求释放。而渐进性的放松也仍保留了未来限购政策进一步优化的空间。其次，新政明确“成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策”，北京市单身户籍人士在五环内的限购套数从1套增至2套。至此，目前北京最新的限购政策为：五环内本市户籍单身或家庭限购2套，非本市户籍单身或家庭限购1套（需满足社保/个税年限连续3年）；五环外购房不限套数，不过非本市户籍仍需满足社保/个税年限连续2年的要求。
2）公积金政策优化方面，首先，二套最低首付比例不再区分五环内外二套首付比例。此前二套公积金贷款首付比例为五环内不低于35%、五环外不低于30%，本次统一执行30%。其次，扩大首套房公积金贷款支持范围：对借款申请人在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款或使用过1次公积金贷款并已结清的，由此前认定为二套房，调整成认定为首套房。另外，提高每缴存一年公积金的可贷款额度，由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元，缩短了可申请最高贷款的时间，有利于促进需求更早释放。最后，还提及支持提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。公积金政策是本次政策涉及最多的内容，均有利于降低购房者购房成本和购房门槛，增强购房者购房能力。从市场角度来看，北京7月新房、二手房成交套数同比分别下降30%、18%，同比增速均由正转负，较6月分别下降33、19个百分点。
投资建议：
二季度以来销售、投资、房价数据均明显走弱。推动房地产市场“止跌回稳”仍是当前行业的主要目标，一线城市北京也在市场压力之下，落地了优化限购与公积金政策。此外，从近期的中央城市工作会议、政治局会议相关表态来看，“高质量开展城市更新”已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，各地也将加速出台城市更新相关行动方案。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注四条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团（002244）、华润置地、越秀地产、建发国际集团。
2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股（600649）。
3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股（601155）、金地集团（600383）、龙湖集团、信达地产（600657）。
4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家（000560）。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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